Arrendamientos. contratos complejos y uso de solares

Arrendamientos. contratos complejos y uso de solares

Existen supuestos en que el contrato de arrendamiento que suscriben las partes, no constituye un simple arrendamiento sino una relación compleja, ya que los sujetos arrendadores, pactan el arrendamiento de la unidad industrial o del negocio que lo conforma.

No son extraños, los supuestos en que dentro de estos contratos, hay un pacto de compra en exclusiva y suministro de productos a la entidad arrendataria.

En este tipo de contratos, se suele pactar que el arrendamiento no quede sometido a la LAU por ser conscientes las partes firmantes de que el arrendamiento del local era solamente una parte del acuerdo, íntimamente vinculado con el resto de las obligaciones contraídas.

Es doctrina consolidada del Tribunal Supremo, que cuando se trata de una relación compleja o mixta en la que los distintos elementos que conforman el contrato aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la propia voluntad de las partes, se desnaturaliza la voluntad y el fin económico que tuviesen las partes al contratar.

En estos casos, la normativa aplicable será el Código Civil, y en ningún caso la LAU., pues ni el objeto del contrato, ni su contenido obligacional responden a los supuestos que contempla la legislación especial.

En consecuencia, el arrendamiento de estos supuestos complejos, no suele estar sometido por expreso deseo de las partes a la LAU, no pudiéndose por tanto tenerse en cuenta la prohibición de las cláusulas de sometimiento en ningún caso.

La LAU de 1964, al igual que la actual considera que los arrendamientos de solares quedaban excluidos de su ámbito de aplicación, incluso cuando dentro de ellos hubiese edificaciones no habitables, puesto que el requisito de la habitabilidad, era y es también exigido para los locales de negocio.

Dentro de estos supuestos complejos, podemos encontrar también los arrendamientos de solares que sirven de soporte a otros negocios como pueden ser un almacén de chatarra, que después de procesada por el  arrendamiento es vendida en parte al propietario de la finca.

La doctrina del Tribunal Supremo confirma lo anteriormente manifestado, las normas de la LAU tanto la de 1964, como la actual, son de carácter imperativo, imperatividad que tiene efecto tanto para la aplicación obligatoria de los arrendamientos sometidos a su regulación, como la exclusión de las que caen fuera de su ámbito, los cuales deberán regirse por el Código Civil.

Por tanto, si del contenido del contrato como del resto del contrato, se deduce que el objeto del contrato es una finca utilizada para almacenar chatarra, es aplicable la legislación común.

En este tipo de supuestos, al no ser de aplicación la LAU no es posible que opere el instituto jurídico de la enervación, al no estar previsto para este tipo de contratos, ya que esta figura jurídica solo se aplica para los arrendamientos sometidos a la LAU, pero no para los restantes tipos de arrendamientos de finca.

 

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