Arrendamientos: necesidad de ocupación de la vivienda por el arrendatario para su propio uso

Arrendamientos: necesidad de ocupación de la vivienda por el arrendatario para su propio uso

La duración del arrendamiento, deberá ser siempre libremente pactada por ambas partes contratantes, y si esta fuera inferior a cinco años cuando venza el contrato, este se prorrogara obligatoriamente por plazos anuales, hasta que alcance una duración mínima de cinco años

En todo caso el arrendatario siempre podrá manifestar al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de sus prorrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición del inmueble a favor del arrendatario si esta fuera posterior.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos en los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado y todo ello sin perjuicio de los derechos del arrendatario a la prorroga anual hasta los cinco años.

No obstante, lo anterior existen situaciones en las que la propiedad del inmueble, es decir, el arrendador hace constar al tiempo de la celebración del contrato de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda para el mismo antes del transcurso de los cinco años y todo ello para convertirlo en su vivienda permanente.

Por tanto, esta prórroga tácita, no opera si llegado el vencimiento del plazo contractual y una vez transcurrido como mínimo cinco años, el arrendador notifica a la otra parte con mes de antelación, su voluntad de no prorrogarlo o renovar.

¿PERO QUE SUCEDE CUANDO AL TIEMPO DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO, EL PROPIETARIO NECESITA OCUPAR LA VIVIENDA ARRENDADA PARA SU USO PERMANENTE?

Esta causa de necesidad, deberá expresarse siempre de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no puede describirse como una necesidad previsible y genérica.

Únicamente se admite, la necesidad propia del arrendador y que esta necesidad futura se conozca en el momento del otorgamiento del contrato.

La LAU excluye las necesidades sobrevenidas con la finalidad de evitar inseguridad jurídica que desvirtúen el régimen de los arrendamientos.

La filosofía de la actual ley de arrendamientos urbanos de 1994, ha sido la de eliminar las cláusulas de necesidad prórroga forzosa, pero creando igualmente un sistema de libertad contractual sobre las cláusulas del contrato.

No obstante consciente la ley, de las necesidades que se pueden crear y para salvar las necesidades de utilización propia por parte del arrendador, pero evitando los abusos injustificados, se limita la posibilidad de acceso a las misma.

Por tanto, los motivos por los cuales no procederá la prórroga obligatoria del contrato, por necesidad de vivienda del propietario, deberán ser conocidos al tiempo de celebración del contrato, no pudiéndose en ningún caso ser previsiones genéricas de una hipotética necesidad.

En conclusión, las cláusulas que establecen la necesidad de ocupación de la vivienda por parte del propietario antes de los cincos años, deberán ser establecidas con carácter previa en el contrato inicial, pero concretando la causa, por ejemplo, que en el curso académico siguiente tendré que utilizar el piso por venir a estudiar a la Universidad de Zaragoza o partir de año 2014 comenzare a vivir permanentemente con mi pareja en piso arrendado.

Por tanto, serán ineficaces, las cláusulas que no tengan los requisitos exigidos para su existencia, validez y eficacia.

 

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