Arrendamientos: prórroga del contrato, ¿cuándo procede?

Arrendamientos: prórroga del contrato, ¿cuándo procede?

La prórroga tácita prevista en la LAU, opera si llegado el vencimiento del plazo contractual y una vez transcurrido como mínimo cinco años, ninguna de las partes, arrendador-arrendatario, notifica a la otra, con un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de prorrogarlo o renovarlo.

El contrato prorrogado continuara obligatoriamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendatario comunique al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no prorrogarlo.

Es decir, si no hay notificación en ese período hay prorroga tácita.

Lógicamente tal notificación puede realizarse por cualquier medio que permita conocer que el destinatario haya recibido el mensaje.

Esto podrá demostrarse por cualquier medio de prueba e incluso por las presunciones.

La práctica habitual es que estas notificaciones se hagan por medio de burofax, o por medio de telegramas, es decir, cualquier medio de prueba que permita tener constancia tanto del contenido de la notificación, como de la recepción y fecha por parte del destinatario.

Menos confiables resultaran las cartas certificadas con acuse de recibo ya que no podrán demostrarse nunca cual es el tipo de contenido escrito en la misiva, y únicamente se podrá demostrar la fecha de envío de la misma y de recepción por parte del destinatario.

Pero está claro que la carga de la demostración, que fundamenta la extinción del contrato corresponde a la parte demandante.

Si la comunicación es recibida con posterioridad al plazo legalmente establecido, no podrá considerarse como denuncia temporánea, es decir dentro de plazos,  ya que se habrá producido la prórroga tácita de manera automática.

No obstante, en el contrato siempre cabra la posibilidad de incluir una prórroga pactada, supuesto este, que viene siendo reconocido por las Sentencias diversas Audiencias Españolas.

No obstante, hay que señalar que la doctrina del Tribunal Supremo, considera contraria a la esencia del arrendamiento como cesión temporal, la posibilidad de incluir en el contrato la posibilidad de incluir la prórroga forzosa ilimitada mediante pacto.

No obstante, cuando la finalización del arriendo quedase el arrendatario en el uso del inmueble alquilado por 15 días, sin oposición del arrendador, se entenderá prorrogado el contrato por igual tiempo que el pactado inicialmente.

 

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