Decreto boyer: ¿qué es la tácita reconducción?

Decreto boyer: ¿qué es la tácita reconducción?

Para que pueda entenderse producida la tacita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal de consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son necesarios tres requisitos:

  • Primero, que al terminar el contrato permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada.
  • Segundo, que el disfrute del arrendatario en el plazo de 15 días no sea con el consentimiento del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria  a la continuación en el arrendamiento.
  • Tercero, que no haya precedido un requerimiento previo.

Si ha precedido requerimiento, según el Tribunal Supremo, el arrendador puede desahuciar aunque hayan pasado los 15 días y no hay tacita reconducción cuando antes de los 15 días,   el arrendador formula demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

El arrendador debe enviar al arrendatario una comunicación fehaciente que bien puede ser por burofax en la que se comunica de forma expresa la voluntad de extinguir el contrato.

Esta comunicación deberá ser remitida al domicilio y atención del arrendatario.

La renovación del contrato por tacita reconducción, exige que el arrendatario permanezca en disfrute de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador y aunque este consentimiento se presume, si con anterioridad al vencimiento del plazo, no  medie el requerimiento preciso, que revele la falta de consentimiento.

 Hay que señalar que éste no tiene carácter recepticio, sino que basta que el arrendador haya expresado la diligencia exigida por la ley.

Lo esencial es la expresión de una voluntad contraria a la renovación y que lógicamente tiene por destinatario a la otra parte del contrato.

La circunstancia de que el requerimiento no llegue al arrendatario por causa no imputable al arrendador, no obstaculiza ni su virtualidad, ni eficacia como manifestación clara e inequívoca de que su propósito es poner fin a la relación contractual.

El dDecreto Boyer de 1985, cuya finalidad era la liberalización del mercado inmobiliario, supuso la muerte del sistema de prórroga forzosa de la anterior ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El Tribunal Supremo, ha declarado reiteradamente como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamiento celebrados bajo el decreto Boyer de 1985, podrán estar sometidos al régimen de prórroga forzosa, cuando así lo hayan establecido las partes de modo expreso o implícito y siempre que la deducción de duración y cometimiento de prórroga forzosa, sea clara y terminante.

Por tanto, nada impide que puedan establecerse clausulas o pactos en los contratos de arrendamiento que impliquen un voluntario sometimiento al régimen de prorroga forzosa.

 

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