Divorcio: hipoteca, ibi y gastos de comunidad

Divorcio: hipoteca, ibi y gastos de comunidad

Una de las cuestiones que mayor problemática supone en las rupturas conyugales es el tema de la vivienda conyugal.

No nos estamos refiriendo a la atribución del uso a uno de los cónyuges en los casos de existencia de hijos menores, que si bien no es con carácter indefinido, en la práctica supone un largo periodo de tiempo.

Durante este periodo el cónyuge no custodio no recuperará su propiedad ni podrá obtener beneficio alguno de la misma hasta que pueda instar la Liquidación Judicial una vez que los hijos lleguen a su independencia económica.

De un tiempo a esta parte y agravada por los efectos de la crisis inmobiliaria se han incrementado los problemas como consecuencia de la necesidad de liquidar y vender los bienes inmuebles que los cónyuges tienen en copropiedad en el Régimen de Separación de Bienes cuando se produce la ruptura conyugal.

En no pocas ocasiones para poder vender el inmueble los cónyuges tienen que hacerse cargo durante un largo periodo de tiempo, de los gastos de hipoteca, IBI y las derramas extraordinarias de los gastos de Comunidad de Propietarios.

Mientras que una de las partes tiene atribuido el uso de la vivienda, el criterio general ha sido siempre el de diferenciar entre las cargas que afectan a la propiedad de un inmueble como hipotecas, derramas, o gastos de comunidad extraordinarios, y las cargas que afectan al uso de la vivienda, como los gastos de comunidad ordinarios, los seguros y los suministros de agua y luz.

Los Tribunales suelen distinguir entre los gastos propios del uso y los gastos que son inherentes a ser titular dominical, es decir, propietario o copropietario de una vivienda.

El que ostente el derecho de uso y por tanto esté disfrutando de la vivienda deberá soportar en exclusiva los gastos de suministros como luz y agua, los de mantenimiento ordinario del uso y desgaste de las cosas y los de la Comunidad de Propietarios destinados a sufragar los elementos comunes.

Sin embargo, son responsabilidad de ambos titulares las reparaciones extraordinarias, mejoras del edificio, estructuras, impuestos de devengo superior al año y demás que no guarden relación con el uso y mantenimiento normal de la edificación.

El problema fundamental que se
plantea en la Liquidación de los Inmuebles es la forma de contribuir al pago del crédito hipotecario.

Al tratarse de un contrato bancario que no solamente afecta a los cónyuges, sino también a terceros como las Entidades Bancarias, no se pueden modificar los términos del mismo y obviamente los cónyuges deberán pagar en la forma que conste en la escritura de préstamo.

De esta forma los ex cónyuges se verán obligados a pagar por mitades la hipoteca que grava el piso de su propiedad.

Esta hipoteca no puede modificarse sin el consentimiento de la Entidad Bancaria, pues se trataría de una novación no consentida por el acreedor bancario y por tanto una modificación sustancial del contrato, con el nacimiento de uno nuevo.

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