Impago de rentas y enervación del desahucio

Impago de rentas y enervación del desahucio

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato, por la falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades a cuyo pago se haya obligado el arrendatario, pero también por la falta de abono del importe de la fianza o su actualización, el subarriendo, la cesión inconsentida o la realización de daños dolosos en la finca arrendada.

Cuando se plantea un desahucio por falta de pago de la renta, el inquilino tiene derecho a enervar la acción.

¿Qué quiere decir este concepto? La enervación de la acción de desahucio, se configura como una facultad procesal, de carácter objetivo, conferida al arrendatario demandado para frustrar por una sola vez durante la vigencia de la relación arrendaticia, la acción de resolución de contrato entablada contra él, mediante el pago o consignación judicial de la renta arrendada.

Después de la entrada en vigor de la LAU del 94, la enervación de la acción solo puede producirse en una única ocasión, pues una vez producida aquella, el arrendatario carece de tal facultad procesal.

Otra cosa absolutamente distinta, es, la cuestión referida al momento en que debe producirse el pago de las rentas adeudadas con efecto extintivo o enervatorio.

Ha sido doctrina constante y reiterada en nuestros Tribunales que el arrendatario podrá enervar la acción de desahucio mediante consignación de las rentas adeudadas en el periodo comprendido entre  su citación y el día señalado para la celebración del juicio verbal. No obstante lo anterior, la última modificación de la ley, otorga únicamente un plazo de 10 días que otorgará el Secretario Judicial, una vez recibida la demanda, y será únicamente en ese lapso de tiempo, en el que se podrá depositar, bien notarialmente o de forma judicial las cantidades adeudadas.

Según la norma general prevista en la LEC, el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, y el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento en que se presenta la demanda, por lo que el pago o consignación posterior a la interposición de la acción judicial, únicamente puede tener eficacia enervatoria y no extintiva.

Según lo dispuesto en la LEC, no cabe la enervación cuando el arrendatario haya utilizado esta posibilidad procesal en una ocasión anterior.

A&A Abogados

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