LA CLAUSULA SUELO Y DEVOLUCIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS EN ARAGÓN

La cláusula suelo y devolución de gastos hipotecarios en Aragón o delimitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés nominal genera una desactivación parcial o eventual de la variabilidad pactada, de modo que, en la medida en que ésta transcurra en o por debajo del límite fijado, el préstamo operará como de interés fijo, a pesar de las variaciones que, en este margen, pueda experimentar efectivamente el índice.

LA CLAUSULA SUELO Y DEVOLUCIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS EN ARAGÓN

La cláusula suelo se integra como elemento accesorio en el precio del contrato de préstamo o crédito, como parte influyente en este elemento principal del contrato.

Realmente, no fija directamente el precio, pero si lo condiciona de modo indirecto, en este supuesto, podemos acudir a la noción de acuerdos accesorios sobre el precio, que son aquellos pactos que, sin fijar por sí mismo el precio o la prestación, influyen en su cálculo y determinación.

Los principales elementos que intervienen en la incorporación de la cláusula suelo o contrato, hacen que deba distinguirse entre los requisitos de inclusión, los de transparencia y los de abusividad.

Se trata de supuestos de invalidez o ineficacia del contrato que a su vez hay que diferenciar de otros que puedan basarse en las normas generales y contratos del Código Civil, por vicio de consentimiento o por error.

¿CÓMO ES EL PROCESO DE SUSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA CON CLAUSULA SUELO?

El proceso de suscripción puede sintetizarse de la siguiente forma:

  1. Entrega del folleto informativo
  1. Oferta vinculante con inclusión de las condiciones financieras y en su caso, el interés variable y los límites a la variación.
  1. La posibilidad del examen de la escritura pública por el prestatario durante tres días anteriores al otorgamiento
  1. La finalización del préstamo en escritura pública, fase en la que el Notario debe informar sobre las circunstancias del interés variable, de modo particular si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja.

En definitiva, el efecto principal de la nulidad de la cláusula suelo será tener por no puesta la citada clausula, excluirla, y que no vincule al consumidor, sin perjuicio de mantener plena vigencia y efectos el contrato de préstamo, puesto que la nulidad es parcial y es viable la subsistencia y operatividad del contrato en el resto de las partes no afectadas por la nulidad.

Así, únicamente se excluye la efectividad de la cláusula suelo y, si el índice variable pactado como referencia desciende a la baja por debajo del límite a la baja inicialmente pactado, éste no tendrá efecto económico alguno y las liquidaciones deberán realizarse como si no existiese dicha previsión contractual.

Lógicamente de existir una clausula techo, ésta seguirá operando ayunque sea improbable que llegue a tener efecto, puesto que no se habrá visto afectado en ningún caso por la nulidad.

NULIDAD APRECIADA EN EJECUCIÓN

Para el caso de que en el marco de una oposición o en virtud de un control de oficio se aprecie en sede de ejecución la nulidad de la cláusula suelo, se plantea la duda de cuál será el efecto estrictamente procesal de esta declaración.

A estos efectos se dibujan dos opciones principales que, por un lado pueden ser, la mera aplicación de la cláusula suelo y el recalculo del importe por el que deba continuar la ejecución, excluyendo las cantidades indebidamente cobradas al haberse aplicado en el pasado la clausulo suelo declarada nula, en el sentido de haber cobrado unos intereses, que debieron ser más bajos, al tener que haberse computado la bajada real del tipo de referencia variable.

La segunda opción es decretar el archivo de la ejecución por entender que la deuda en la que se basó la demanda ejecutiva no es debida ni exigible, al ser nulo uno de los elementos que la integran, el relativo al interés, lo que tendría por efecto negar al título presentado y a la liquidación practicada efectos ejecutivos.

A favor de la primera tesis puede esgrimirse la LEC en su artículo 585.2 según el cual el Tribunal no podrá denegar el despacho de la ejecución porque entienda que la cantidad debida es distinta de la fijada por el ejecutante en la demanda ejecutiva.

Por otro lado, a favor de la tesis del archivo podría tenerse en cuenta que, en cualquier caso, la cláusula que se basa la demanda ejecutiva es la de vencimiento anticipado en caso de impago.

La nulidad de la cláusula suelo implicaría que parte de los importes efectivamente pagados por el deudor e imputados por el acreedor en la liquidación en concepto de intereses, no eran debidos y debe ser objeto de restitución.

Así, por ejemplo un vencimiento anticipado basado en el impago de una cantidad correspondiente a seis cuotas mensuales podría quedar modificado a un impago real o efectivo correspondiente a dos cuotas, una vez apreciada la nulidad de la cláusula suelo y aplicado el correspondiente efecto restitutorio.

¿QUÉ SUCEDE SI SE HA FIRMADO UNA RENUNCIA A LAS ACCIONES LEGALES?

Una reciente sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza declara como nula la renuncia a las acciones legales del beneficiario de la hipoteca. Ahora bien, dicha tesis no es extensible a todos los casos, ya que sugiere diversas interpretaciones.

¿QUÉ SUCEDE CON LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA?

Según una reciente Sentencia de Diciembre de 2015 del Tribunal Supremo debe existir una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos. Sin embargo, esta resolución judicial no establece que porcentaje debe correr a cargo de las partes implicadas.

La citada Sentencia establece que le Impuesto de Actos Jurídicos Documentados representa entre el 80 y el 90% de los gastos y según el Tribunal Supremo pueden ser repartidos entre el Banco y el prestatario.

Sin embargo, el Reglamento de la Ley del Impuesto establece que corren a cargo del cliente, no obstante, la mayoría de los Tribunales en este momento, están estableciendo que una cosa es el contrato de compraventa y otra cosa completamente distinta es el de la formalización de la hipoteca, existiendo base legal para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, los gastos registrales de inscripción en el Registro de la Propiedad, los de Gestoría y Notario, y las tasaciones si el usuario ya disponía de una y el Banco le obliga a hacer otra con su tasadora e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos documentados puesto que la hipoteca beneficia principalmente al Banco.

En este sentido, argumentan los Tribunales que la formalización de la hipoteca únicamente beneficia al banco prestador

En este supuesto, cabe resaltar que en la actualidad hay Sentencias en ambos sentidos y subsisten las dudas al no haber una doctrina jurídica clara al respecto, aunque predomina la tesis de la devolución de los gastos.

Sin embargo, cuando la hipoteca ya se amortizó no hay posibilidad de reclamar gastos especialmente si han transcurrido más de cuatro años desde la cancelación.

En la actualidad, siempre que la cláusula suelo no sea transparente se podrán reclamar los gastos de hipoteca.

En ocasiones, los Bancos ante la inminencia de ser declarada nula su cláusula suelo, han llegado a pactos de eliminación de la misma con sus clientes pero sin devolver los intereses pagados de más.

Según los Tribunales incluso en estas circunstancias se podrá reclamar judicialmente al Banco por tener la normativa de consumo carácter de Derecho necesario y proteger al consumidor

El procedimiento comenzará con una reclamación ante el Defensor del Cliente del Banco, o acudir al servicio de Reclamaciones del Banco de España, aunque su dictamen no es vinculante y sino se obtiene resultado positivo se acude posteriormente a los Tribunales.

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