Tanteo y retracto: ¿cuándo se puede ejercitar esta acción?

Tanteo y retracto: ¿cuándo se puede ejercitar esta acción?

Cuando se produce una venta de un piso alquilado, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente, en las condiciones previstas en la ley.

Este derecho preferente, se denomina derecho de tanteo y podrá ser ejercitado sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días contados, a partir del día siguiente a que se notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada.

Los efectos de la notificación, caducaran a los 180 días naturales siguientes a la misma, en estos casos podrá el arrendatario, ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el Código Civil cuando no se le hubiese hecho la notificación o se hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigibles.

Pero también podrá ser ejercido, cuando resultase inferior el precio efectivo de la compra venta o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.

 Este derecho caducará a los 30 días naturales contados a partir del siguiente al notificación que deberá ser realizada en forma fehaciente, mediante entrega de la copia de la escritura o documento en que fuera formalizada.

Este derecho de tanteo- retracto tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, salvo el retracto reconocido a un condueño propietario de la vivienda o el convencional que figure inscrito en el Registro de la Propiedad, en el momento de celebrarse el contracto.

En la práctica suelen ser muy frecuentes los supuestos en que el inquilino ejercita la acción, una vez que se ha producido la caducidad de la misma.

Estos derechos solo operan en el ámbito de los arrendamientos urbanos y no proceden cuando lo que se vende es un edificio completo, el cual no se corresponde con el objeto del contrato de arrendamiento, por lo que es imposible el ejercicio del derecho de retracto al saberse que este derecho de adquisición preferente, solo tiene eficacia cuando en la finca solo existe una vivienda o local de negocio, es decir, un solo arrendatario.

El Tribunal Supremo ha venido a cambiar el criterio que anteriormente mantenía, al establecer que la aprobación judicial de la subasta, al entrañar la perfección del contrato o la consumación del mismo, determina el nacimiento de la acción de retracto.

La aprobación del remate y la subsiguiente adjudicación del rematante de la finca subastada, viene a suponer una consumación del contrato de venta judicial.

Por tanto el día a partir del cual puede ser ejercitada, es aquel en el que el arrendatario tenga conocimiento fehaciente de todas las circunstancias relativas a la venta.

Este derecho de retracto tampoco podrá ser ejercitada cuando el arrendamiento sea de fincas rusticas, ni tampoco cuando concurra la excepción de adquisición preferente por un condueño de la finca, que siempre deberá prevalecer sobre el retracto arrendaticio.

A&A Abogados

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