Vivienda familiar y la posición de terceros adquirentes de la misma

VIVIENDA FAMILIAR Y LA POSICIÓN DE TERCEROS ADQUIRENTES DE LA MISMA

Una cuestión problemática es la relativa a los posibles supuestos en que pueda encontrarse la vivienda familiar frente a terceros que acrediten algún derecho sobre la misma.

Para clarificar mínimamente dicho problema deberemos distinguir entre las distintas situaciones que se pueden plantear:

1.       El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la Sentencia en el procedimiento matrimonial.

Pero puede ocurrir también que ser trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno de ellos ejerce la acción de división.

En estos supuestos el Tribunal Supremo ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a terceros que hayan adquirido directamente del propietario único o en la subasta consiguiente a la acción de división.

Las razones de estas Sentencias se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda y se basan en la buena fe, en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges.

2-Puede ocurrir que el tercero sea el propietario y haya cedido el uso de la vivienda a uno de los cónyuges mediante un contrato que puede ser anterior al matrimonio o durante el mismo.

En este caso atribuida la vivienda al cónyuge no contratante, este no se subroga en la misma relación que ligaba al cónyuge contratante con el propietario, porque el Juez no puede crear un titulo que altere la relaciones contractuales preexistentes entre las partes.

Ejemplo de esto es el art 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que permite que se produzca la subrogación del cónyuge que se quede con el uso del piso pero siempre que se cumplan los requisitos de comunicación y plazo legal.

3.       Cuando el tercero propietario haya cedido el uso del piso familiar de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis matrimonial y atribuida dicho uso al otro cónyuge, el propietario ostenta la acción de desahucio porque existe un precario.

En estos casos la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia su carácter de simple tenencia de la cosa sin título.

La regla general será por tanto que los derechos del propietario a recuperar el local cedido como vivienda, dependerán de la existencia o no de un contrato con el consorte que la ocupa.

El Tribunal Supremo ha señalado que desde el punto de vista patrimonial el derecho del uso de la vivienda concedido mediante Sentencia Judicial a un cónyuge titular, no impone más restricciones que la limitación de disponer impuesta al otro cónyuge.

Por lo que en estos casos se deberá obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso o en su defecto Autorización Judicial para cualquier acto que pueda ser calificado de disposición de la vivienda.

Esta limitación es oponible a terceros y por ello es inscribible en el Registro de la Propiedad

                                                                                                                         A&A Abogados

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